2022년 부동산 전망/서울집값/수도권집값/지방부동산

전세계 부동산 상승으로 각국 정부가 몸살을 앓고 있습니다.

실제로 미국 부동산 가격을 나타내 지표 중 하나인 케이스 쉴러 지수는 2021년 5월까지 85%의 가파른 상승을 보여주었습니다.

이 지수는 물가 상승분을 제외한 실질적인 주택 가격의 상승률을 보여주는 지수이므로 미국 집값이 얼마나 폭등했는지 감이 오시죠?

미국뿐만이 아닙니다. 영국의 런던, 독일 베를린, 뉴질랜드, 캐나다, 홍콩과 싱가포르, 태국 등 동남아시아 등지까지 세계 주요 도시들의 집값 폭등이 올해도 계속되고 있습니다.

이 가운데 부동산 광풍과 불안에 휩싸인 서민들의 패닉바잉으로 인해 공급 부족 문제가 가속화 되고 있는 우리나라도 집값 상승으로 심한 몸살을 앓고 있습니다.

그렇다면 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까요?

통계에 따르면 우리 국민의 자가(自家) 소유 비율은 전국 평균(56%), 수도권(51%), 서울(48%) 입니다.

정부는 임차인의 주거 안정과 임대차 시장의 투명성을 높이겠다는 명목으로
지난 2020년, 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입하고 지난달부터 임대차 신고제를 시행했습니다.

법 시행에 따라 임차인은 1회에 한하여 임대차 계약을 2년 더 연장할 권리가 생겼고 ,

계약 갱신 시 임대료 증액또한 이전처럼 임대인이 마음대로 올릴 수 있는 것이 아니라, 5% 상한선 이내에서만 가능하게 되었습니다.

전국 전월세 계약갱신율 증가 & 전월세 매물량 감소

결과적으로 임대차 3법이 시행 후 서울 아파트의 전월세 계약 갱신율은 77.7%까지 상승하였습니다.

지난해 같은 기간(57.2%)과 비교하면 20% 넘는 상승률을 보이고 있죠.

지역별로는 서울이 77.4%, 경기 76.9%, 광주 84.5% 등 전국적으로 70%를 우회하는 계약 갱신율을 보입니다.



서울 내에서는 강동구(85.4%), 서대문구(82.6%), 서초구(80.0%), 은평구(78.9%), 중랑구(78.9%), 송파구(78.5%) 순으로 높게 나타났습니다.

재건축 이주 수요가 발생한 강남 뿐만 아니라 서울 지역 25개 자치구에서 아파트 전세 매물은 2만323건으로 지난해와 비교하면,

서울 25개구 모두에서 전세매물이 40% 이상 줄었습니다.

매물 부족이 비단 서울에만 국한된 현상일까요?

서울과 수도권뿐만 아니라 전국의 아파트 전세 가격이 크게 상승한 반면 , 매물은 급감했습니다.

수도권 아파트 연간 전세 상승률을 보면, 같은 기간 지난해 4% 수준에 비해 6배 이상 폭등한 26% 입니다.



월세또한 마찬가지 입니다.

수도권 평균 10% 내외로 월세 상승률을 보여주는 대신 전월세 거래물량 자체는 감소하고 있는 추세입니다.

  상업/업무용 부동산 투자  

이 가운데 상업용·업무용 부동산의 매매 거래 총액은 26.9조 원으로 지난해 상반기 거래 총액 14.6조 원에 비해 크게 늘었습니다.

특히 업무시설 거래총액은 지난해와 비교하여 2배 넘게 증가하며 가장 높은 상승률을 보여주고 있습니다.



전문가들의 의견에 따르면,

제로금리 장기화와 아파트 등 주택시장에 정부의 고강도 규제가 이어지면서

상대적으로 대출이나 세금 면에서 진입 장벽이 낮은 상업용·업무용 부동산에 투자 수요가 집중된 것이라고 합니다.



또 지난해와 비교하여 무허가 건축물은 31% 감소세를 보여주었지만, 무단용도변경은 증가했습니다.

최근 전월세 가격 상승에 따라 불법 개조한 상가 등을 주거용으로 임대한 경우라고 볼 수 있겠죠.

부동산시장 과열 언제까지?

안타깝게도 현재 모든 지표가 당분간 상승이 계속될 것이라는 시그널을 보내고 있습니다.



실제로 지난 6월 서울 건설회관에서 열린 2021년 하반기 건설·주택 경기 전망 세미나에서 한국건설산업연구원은

“올 하반기 전국의 주택 매매 가격은 1.5%이상 오를 것이며, 그에 따른 전월세 상승률은 매매 가격 상승률을 상회하는 2.3% 수준을 보일 것”

이라며 현재의 과열된 열기가 식지 않을 것임을 시사했습니다.



더군다나 현재와 같이 화폐 가치가 떨어지고 부동산이나 금(金) 같은 실물자산 가치가 더 높아지는 상황에서는 더욱 투자심리가 강해질 수 밖에 없습니다.

따라서 하반기에 금리가 아파트 등 부동산은 더 오를 것이라 점쳤습니다.

많은 전문가들이 인천과 부천을 꼽고 있는데요. 이 두 지역은 일자리는 풍부한 반면, 주택 수가 부족하다고 합니다.

특히 인천의 경우 인천 지하철 1·2호선과 서울 지하철 9호선, GTX D 노선 등의 호재로 상승 여력이 아직까지 많다고 합니다.

또 상업지구가 밀집한 송도 또한 많은 전문가들이 오름세를 지속할 것으로 예상하는 지역입니다.

금융위는 제 1금융권은 물론, 제 2금융권 가계대출에 잇달아 경고장을 보내고 있습니다.

이는 은행권 부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 영끌을 할 수 없게 된 이들이 제 2금융권을 찾는 사례가 늘고 그에 따라 상호금융의 부동산 관련 대출이 빠르게 증가하고 있기 때문입니다.

또 2024년 말부터는 농협과 신협 등 제 2금융권에서 부동산·건설업 법인이 대출을 받기 어려워질 전망입니다.

금융당국의 건전성 관리로 부동산·건설업에 대한 대출은 총대출의 30% 이하로 각각 제한됩니다.

  하반기 금리인상  

전문가들은 한국은행의 8월 기준금리 인상을 예상하고 있습니다.

이에 따라 그 동안 코로나 19로 풀린 현금으로 인해 호황을 맞은 부동산 시장이 긴장하고 있습니다.

게다가 현재 부동산을 매입한 소위 '영끌족'의 경우 대출 의존도가 높고 변동금리가 대출의 70% 이상을 차지하기 때문에 더욱 민감해 질 수 밖에 없죠.



현재 우리나라의 기준금리는 연 0.5%로 사상 최저치입니다.

한국은행은 최근 올해 경제성장률 전망치를 기존 3%에서 1%포인트나 높인 4%로 상향 조정했습니다.

실물경기의 회복에 힘입어 금리 인상은 코앞으로 다가왔다 하여도 과언이 아닙니다.

  향후 부동산시장 전망  

이론적으로 본다면 금리와 부동산 가격은 반비례 관계로
금리가 오르면 금융비용이 늘어나 투자수익률이 떨어지기 때문에 부동산 가격은 조정을 받습니다.

금리 민감도가 높은 재건축·재개발이나 투자용 부동산이 상대적으로 더 많은 영향을 받겠죠.

시중금리로 구입 여부를 결정하는 구분상가 또는 오피스텔 등 수익형 부동산도 마찬가지입니다.

이 뿐만 아니라 중소형·중저가 아파트에도 영향을 미쳐 수요가 둔화될 가능성이 있습니다.

앞서 말했듯 실수요자들이 신용대출과 마이너스 통장까지 끌어들여 매수하는 '영끌'이 많기 때문입니다.

본격적인 기준금리 인상을 앞두고 있는 만큼 보수적으로 접근할 필요가 있겠습니다.

지금 부동산시장이 고점인지 아니면 향후 더 상승할 지는 현재로서는 알 수 없습니다.

다만 명심해야 할 것은, 부동산가격이 오를 때는 예상보다 더 많이 오르며 내릴 때는 더 하락한다는 점이죠.



최근 1~2년간 사이 집값은 수도권이나 지방에 상관없이 엄청나게 올랐습니다.

바꿔말하면 수도권 집값이 하락하면 지방도 함께 떨어질 수 있다는 것이겠죠.

단기간 급등지역의 추격 매수나 감가상각이 심한 물건은 피해야 합니다.

또 실수요자 분들은 대출을 내더라도 집값의 40%를 넘지 않는 것이 좋겠습니다.